[摘要] 货币棚改才是三四线楼市的发动机
五一期间，笔者去到了贵州的三四线城市进行考察。一个人口在10万到30万之间的城市就有四五十个在售项目，平均每个有几十万的建面，百万建面以上的大盘也有五六个——这些楼盘只要是没有特别硬伤的，个个都销售得很好。
其中，碧桂园是进军这些城市的典型房企代表，一个四线城市就有三四个大项目在同步热销，而客户几乎全部都是本地刚需客。
对于这种趋势，首先是因为货币棚改政策推动了楼市的快速前进，简单理解就是货币补偿拆迁且没有回迁政策，钱拿到手就可以自己做主，因而人们到商品房市场中进行购买，一大波需求集中释放，最终推动楼市，推高房价。这其中不但包括了拆迁户需要重新购房居住的因素，而且由于农村家庭子女多，拆迁后成年子女另立门户，于是有了拆一户、诞生几户购房需求的因素。
另外，拆迁和棚改本来有目的上的区别，但实际在操作中几乎就是等同，不少棚改根本就不是为了改造，而是为了政府新的项目上马，或修路、或办会议、或盖些不用的体面的大场馆……所见所闻这些小城市每年都是一万、几千户的拆迁量，按规划还得继续拆个两三年，这些地方的楼市前景可想而知。
从本质上来说，这种情况属于变相去库存的行为。我之前反复谈过，三四线城市人口将持续被大城市吸收，在经济不景、人口流失的情况下，楼市是不会存在趋势性机会的，所以小城市的楼市去库存成效不会有大效果。殊不知现在已经无需采用刺激政策去库存了，直接拆、货币补、硬性释放刚需，而且目前这种趋势已经到了急需补库存的程度了。
在未来，理论上很多城市的棚改在2017年就结束了，但实际上地方政府仍有许多办法让工作继续。
对地方政府而言好处有三：
一是楼市去库存的尽快完成，拉动了楼市、经济、税收及周边消费；
二是推高了地价，从而增加了政府收入；
三是推动了城市建设，其中包含面子工程在内。毕竟这个市场总量是有限的，大家的想法都是干了再说。
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