[摘要] 长租公寓站上风口，不买只租模式能否成为新宠？
随着房价维持在年轻人难以负担的水平，长租公寓是未来楼市发展的一大风口，各地政府纷纷推出了“只租不售”地块，开发商在拿到这种特殊地块后，盖好楼盘只能出租而不能出售，鼓励长租为主。例如前阵子，万科在北京就推出一个长租公寓项目翡翠书院，10年租金一次性付清，总共180万。
算下来，一年18万的租金，对比北京这个地段的房价来说，自然是比买房的月供要低许多，但该项目的前景却不被大多数人看好。
更有专家评论称：“按的1.5万元/月计算，18万元/年的租金，租40年共需540万，这还是在房租不涨的情况下，每月1.5万元的还款已经相当于组合贷款300万的月还款金额了（以30年为期间，120万元公积金贷款＋180万元商业贷款的月还款在1.5万元以内）。买房，显然是更为明智的选择。“
长租公寓目标瞄准高端客户
对于工作不久的城市白领人群来说，长租公寓确实也是个值得考虑的选择。“租房同样享受品质生活”“拒绝房贷，用租房为自己减负”成为了近几年不少长租公寓的推广亮点。
当前房价偏高也是不争的实事，许多工作不久的年轻人无力购房，事实上，但又不愿降低自己的生活品质，租赁一套小公寓就成了许多白领人群的选择。苏州其实也早已入驻了多个长租公寓品牌，像贝壳公寓、A+公寓、青年公寓等等。
这是位于葑亭大道的一家长租公寓，这和普通公寓楼盘不同，这里的公寓只能租不能卖，甚至还带有配套的健身房，租客可以选择按月、按年甚至按十年付费，不过租金比起附近的普通住宅楼来说要贵上一些。一间二三十平的面积，根据面积和采光环境不同，租金一个月却要1700到2500元不等，比园区人均租房价格贵了将近1000元。
记者调查后发现，里面的租客，主要是在周边上班的90后小白领。
房产专家盛承懋表示，"鼓励购房者租房、甚至长租，目的就是为了抑制房价过快上涨。有相当一部分原来准备购房的群体，转过来租房。这无疑减轻了供需这种关系，对抑制房价过快上涨，稳定房价是有积极意义的。"
他还称，"关键是要出台一些政策，比如说，户口的落户啊，租赁房使用以后，它的水电、物业管理费的价格啊，包括子女上学后能不能享受同样的权利。解决好这些问题，长租房会越来越发展，租赁市场也会越来越完善。"
对于租客来说，租赁公寓的未来在于政策，而对于开发商来说，租赁公寓的未来在于运营。
一个坏消息是，目前行业平均利润水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是，上述微薄的盈利水平还需要建立在一个基础上——企业整体出租率保持在95%以上，但目前行业10强的平均出租率也才约90%。
像市场上规模比较大的魔方公寓、贝壳公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润仅在30%左右。
长租公寓，这个风口下急速膨胀起来的市场，眼下，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，不挣钱是普遍现象。从租金率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。未来长租公寓是否是一个可以替代买房的选择，我们只能拭目以待了。
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