[摘要] 环沪楼市投资新风口，最火的城市与楼盘竟然在这里！
壹|First
如果说2016年昆山、太仓、吴江等环沪城市是长三角县级市楼市的焦点，但在2016年国庆节限购限贷等政策调控之后，这些城市商品住宅市场则急转直下。2017年这几个城市商品住宅成交面积同比2016年下滑28%以上，其中昆山甚至下滑接近70%，尽管有签约了却不能备案的原因，但整体成交量下滑在这些城市已经是不争的事实了。
与此同时，不限购不限贷的商办性质的公寓产品则逆市飞扬，与住宅形成冰火两重天局面，在上述提到的几个城市，其公寓成交量都同比上升30%以上，其中吴江同比上升更是73%。
公寓产品成交的火爆，可以归结为三方面原因：
首先是住宅的限购、限贷，导致很多客户尤其是上海等城市外溢投资客户没有购房资格，而不限购的商办性质公寓很好地承接了这部分投资需求；
其次是经过2016年房价的大涨，住宅的价格已经高企，而公寓拥有低总价带来的投资门槛低的优势，并且 高过住宅；
此外，2017年上海北京等一线城市出台的限商住——禁止商办性质公寓产品向个人出售转让的政策，也让很多投资客觉得这些一线城市周边还可以购买的公寓产品弥足珍贵。
可以说环沪城市公寓产品，在调控之下，因为诸多优势，反而成为炙手可热的投资品。
贰|Second
当我们把目光越过上述城市，聚焦到环沪都市圈中另外一个城市——常熟，会意外地发现当其他城市都限购或限售（张家港），常熟却几乎是一个调控的真空城市，或许缘于其本来更加内生的购房需求及健康的供求关系。
也因此，政策宽松的常熟接棒了太仓、昆山、吴江曾经的火爆，无论是土地市场、还是商品房市场，从2017年开始常熟都当之无愧长三角的热点城市，从开发商的抢地到购房者的抢房故事一直在这个城市演绎。
——2017年以来常熟各板块土拍楼板价——
从土拍来看，常熟各区域俨然“面粉”贵过“面包”，当这些地块都上市之后未来全市整体房价必然是20000+元/平米，其中地价最贵、也是最核心的新世纪大道板块未来房价将直奔30000元/㎡，整个常熟的房价体系因为土拍而更上一层楼。
从商品房市场成交来看，屡屡上演几千人排队抢几百套房的故事，许多楼盘都呈现开盘即清盘的状态，从2017年以来常熟商品住宅市场供求比为0.77，呈现明显的供不应求状态，大量的需求转向曾经并不那么活跃的二手房市场。当我们去调研常熟的商办性质的公寓市场，会发现其更加火爆，2017年以来的供求比低至0.28,2017年成交套数同比2016年增长38%，以年度13万㎡的成交量领跑环沪各县级市，常熟对于该类产品的需求旺盛如斯！
所以，在这种背景下，当4月26日，常熟市中心新世纪大道大板块核心商圈位置的公寓产品——世茂·天空之城开盘时，200套房源一内被购房者一抢而空、首开销售金额即过亿，似乎都在情理之中了。
叁|Third
当我们去复盘世茂·天空之城作为个案热销背后的原因时，会发现天时、地利、人和在这个项目上的高度统一。
首先看天时，天时是市场，是该类产品整体的供求关系健康度及自身的价格优势度。
从供求关系健康度而言，常熟商办性质公寓产品供求比仅为0.28，并且库存去化周期仅为8.6月，这两项指标都是在环沪城市中领先的，也就是说起其他环沪城市酒店式公寓产品成交量也不错，但从产品市场稀缺度而言是不如常熟的。
从价格优势度而言，世茂·天空之城开盘均价仅为9600元/㎡，而板块在售的碧桂园梧桐苑均价则高达26000元/㎡，而待开的楼板价接近16000元/㎡的中南地块，未来售价有望接近30000元/㎡，与一手住宅相比，天空之城的价格优势异常明显，价格比只有0.37，低于正常值的0.6。即便与板块二手房相比，价格比也只有0.42。所以其一方面相较住宅而言，低总价优势异常明显，购买门槛较低；另外一方面可以说天空之城给购买者预留了足够的未来价格增值空间。
肆|Fourth
其次，要说的是地利。
投资房产，无论何种形态产品，不变的铁律就是地段，酒店式公寓产品亦如是。
如果说上海的商圈是陆家嘴，苏州市区的商圈是园区湖西CBD，常熟的商圈则是新世纪大道世茂商圈。
2004年，世茂入驻常熟市区新世纪大道板块，12年一手着力打造了6个高端住宅区、3个商业综合体及大量沿街金铺，拥有过万户业主，形成了集高端住宅、写字楼、大型商超、精品专卖店、零售店、豪华酒店等多种功能于一体的世茂商圈。
而紧邻世茂商圈的，是以体育中心为核心的文化片区，汇集了文化馆、国展中心、省常中、昆承中学等在内的大量文化教育资源。也就是说，围绕这座世茂天空之城这座全新城市地标的，是常熟最核心的配套资源，和稀缺的地段。
为什么地段这么重要，因为它决定了一个公寓项目未来的空间及运营，可以想见处于世茂商圈、拥有这么多商业、商务、文化等资源加持的世茂天空之城，给投资者吃了一颗定心丸，而从目前看来不低于5%的，更是跑赢了很多更具风险性的理财产品。
伍|Fifth
人和，即产品。
世茂在这个引领城市购房投资趋势的公寓项目的产品打造上，可谓匠心，而这种匠心也是根植于世茂在深耕常熟14年后，洞悉城市精英客群的居住需求基础之上的。
如果简要提炼天空之城产品的亮点，我想主要聚焦在四方面：X空间（多功能切换空间）、全屋收纳系统、品牌家装、人性化细节设计，而这四点也直击了客户需求。
——X厅功能示意图——
X空间和全屋收纳系统解决了公寓因为面积小而居住功能不足的痛点，而其近十个国际或国内一线的家装品牌则升级了客户居住水平，尤其是当很多其他公寓产品还是毛坯的时候；其从衣橱到卫生间，很多人性化细节设计则提升了客户的居住体验。
——人性化细节实景——
如果说产品是打动人心的最后理由，那么天空之城这个理由则足够份量和诚意。
写在最后
热点城市酒店式公寓产品的投资热度已经势不可挡，但不同城市、不同地段、不同产品的酒店式公寓所指向的投资前景则千差万别，当我们审视世茂·天空之城时，我们看到了市场、地段、产品对它的赋能，而这也构成了它热销的基石，据悉不久将再一次加推开盘，能否继续热销，答案似乎也不言自明了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
