[摘要] 房价大数据|供求失衡，各地住房市场涨多跌少
日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年3月大数据房价指数（BHPI）的基础上，完成并发布了2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》。
报告显示，2016年以来波涨价的城市，如廊坊、天津、北京、上海、厦门等城市出现了“先涨先跌”的特征，但成都、西安等第二波房价上涨的城市，近一年的涨幅依然较大。总体来看：涨多跌少是当前最基本的市场现象。
北京环比上涨1.25%
6个样本城市环比下跌
2018年3月大数据房价指数监测发现，与2月相比，北京房价环比上涨了1.25%，涨幅比上月扩大0.28个百分点，结束了连续9个月的房价回调。但作为环京楼市风向标的廊坊（燕郊）房价，在经历了连续三个月的止跌回升后，2018年3月环比再度下跌了1.73%，显示出市场复苏的不稳定性。西安、青岛、南宁房价环比涨速居样本城市前三位，环比分别上涨5.1%、5.05%和4.29%。近年房价走势相对平和的大连，房价环比上涨4.02%，房价环比涨速居样本城市第四位。样本城市中，共有南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊6城市房价环比下跌（见表1）。
表1 2018年3月主要城市大数据房价指数
注：各城市以2018年3月房价环比涨幅为顺序。由于每月都将根据数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以版本为准。近半年及近3月上涨均指截至3月底的房价累计涨幅。计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制，下同。
成都领跑涨幅前五位
郫都区大涨了94.14%
重点城市房价存在先涨先跌的现象。廊坊、天津、北京、上海、厦门、合肥等2016年以来波房价快速上涨城市，3月的房价均低于一年前的价格。成都、西安、南宁等第二波房价上涨城市，近一年房价涨幅仍然较大。2018年3月大数据房价指数同比显示，与上年同月上比，廊坊、天津、北京、上海、厦门房价跌幅分别为33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%，居样本城市房价年度跌幅前五位；成都、西安、南宁、杭州、青岛房价涨幅分别为64.39%、62.69%、49.77%、45.06%、44.33%，居样本城市年度房价涨幅前五位（见表1）。
部分城市各区域板块的房价走势出现较大分化，调控政策有待进一步细化。从2018年3月主要城区大数据房价同比指数看，近一年来，北京市各区中，房价跌幅的为通州区达16.97%，其次为东城区下跌16.3%，最末尾为顺义区下跌11.21%。天津市跌幅的为东丽区下跌19.36%，的为河西区下跌13.5%，与北京市类似，投机程度较大的板块跌幅也较大。成都市郫都区上涨94.14%居各区涨幅首位，天府新区上涨57.15居各区涨幅末位，撤县设区对郫都区房价上涨构成了有力的支撑。
表2 2018年3月主要城区大数据房价指数（一线城市）
注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以版本为准。计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。近半年及近3月上涨均指截至3月底的房价累计涨幅。
表3 2018年3月主要城区大数据房价指数（二三线城市）
注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以版本为准。计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。近半年及近3月上涨均指截至3月底的房价累计涨幅。
北京、深圳单价
多数城市购房资金门槛在100-200万
一、二、三线城市住房单价普遍在万元以上，其中以1-2万元区间为。从大数据单价中位数看，30个样本城市中，只有沈阳1个城市每建筑平方米单价中位数在1万元以下。样本城市中在5万元以上的有北京、深圳2个城市，4万元-5万元的有上海1个城市，3万元-4万元的有厦门、广州、南京、杭州、天津、青岛、廊坊（燕郊）7个城市，1万元-2万元的有苏州、武汉、济南、石家庄、成都、惠州、中山、烟台、太原等19个城市（详见表4）。
表4 2018年3月主要城市大数据住房单价中位数（元/平方米）
注：计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。
不同城市购房的资金门槛差距较大，但多数城市在100万元-200万元之间。从大数据总价中位数看，2018年3月，要达到当地的中等住房水平，在北京购房需要408万元，在南京需要198万元，在西安需要100万元，在大连只需要81万元。28个采样城市中，单套总价中位数在400万元以上的有北京1个城市，在300万元-400万元之间的有深圳1个城市，在200万元-300万元之间的有上海、厦门、杭州3个城市，在100万元-200万元之间的有南京、广州、合肥、郑州、济南、成都、西安等17个城市，100万元以下的有无锡、重庆、沈阳、太原、烟台、大连6个城市（详见表5）。
表5 2018年3月主要城市大数据住房总价中位数（万元/套）
注：计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。
房贷利率仍处于相对低位
三四线城市或保持惯性追涨
报告认为，从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。
从金融条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处于历史相对低点。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期。货币实际利率上升，“余额宝”等无风险货币基金的年化利率基本维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但融资成本的提升导致商业银行自主调高了首套房贷利率。数据显示2018年3月首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%上升23.54%。尽管房贷利率有所攀升，但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点。
从市场本身看，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布了摇号购房政策或意见。新房价格管制、房价上涨预期与库存不足共同造就了部分城市新房市场严重供求失衡的局面。
从政策面看，调控政策延续，限购、限售的城市继续增加。昆明将住宅限售从呈贡区2年加码为三大热点区域3年；大连本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；一些三四线城市也开始限购、限售。
央行对货币政策作了微调，降低了存款准备金率1个百分点。根据中国人民银行公告，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。据测算此次降准将释放1.3万亿元的流动性，其中9000亿元用来替代尚未到期的中期借贷便利（MLF），增量资金约为4000亿元。
报告基于以上因素综合推测，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。
报告同时建议，尽管外部国际经济形势错综复杂，住房市场不确定性增加，但由于我国尚处于城镇化和工业化进程之中，仍存在大量的住房真实需求作为房价支撑。因此，只要宏观货币政策不出现类似上世纪末日本的重大失误，房地产市场出现整体崩盘的可能性极小。通过需求政策抑制住房投机炒作进而控制房价泡沫风险，仍是当前房地产调控的主要任务。
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