[摘要] 2018年楼市预测：三房成主流+购房投资需求将放缓
2017年随着限购、限价政策不断叠加，高端项目供给受限，加上“房住不炒”调控政策的不断深化，一线城市房价高幅上涨势头被遏制。相关数据显示，2017年首次置业、首次改善型客户比重提升，投资客比例减少且理性回，这些特征或将继续成2018楼市“常态”。
购房力Max群体：35岁以上
相关数据统计，购房和看房客户的年龄分布有显著差异：购房客户中，35岁以上的人是主力群体，占比超过一半；而看房客户中，有60%的人来自26~35岁年龄段，仅有21%的客户在35岁以上。也就是说，大量年轻的客户在积极看房，然而却由于经济条件或其他原因的限制并未下手购房；而35岁以上的客户看房目的性更加明确，经济实力更强，购房转化率远高于年轻客户。
本地置业：广州本地客比例下降
从本市客户到该城市项目看房的情况来看，抽调的14个城市中，看房客主要是本市客户，其中的是广州仅占81.53%，且相比2016年，广州本地客户占比下降也最为明显，其次则是深圳。造成此类情况的缘由，主要在于2017年限购的升级，异地购房投资难度加大，但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。
一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极，在本地也有较多出于投资需求的置业行为：投资型需求在一线城市的占比显然高于其他二线城市，一线城市房价的支撑力最为充足，在严格调控的情况下，一线城市纯投资需求高于二线城市。
产品：三房成主流
从购房客户的总体偏好来看，90~140平方米是市场需求主流，合计占比过半。其中，有32%的客户在购房时90~120平方米的产品，这个面积段主要以两房、三房为主，能够满足首次置业以及首次改善型的主流需求。同时，在最主流面积段以外，更多的客户偏好大户型的产品，而在面积大于120平方米的产品中，有23%的客户偏好120~140平方米的产品。140平方米作为普通住宅与豪宅的分水岭，面积再往上的产品受到总价升高的影响，选择的客户就偏少了。
根据客户偏好统计来看，三房产品实用性，在各线城市中都是的。无论从户型设计、实用角度，还是总价控制等方面来看，面积适中的三房产品都具有非常大的竞争优势，可以限度满足处于不同人生居住状态的客户使用，实用性最强，所以说是“永不过时的中等三房”。
2018年楼市预测：购房投资需求或将放缓
业内人士表示，从政策动向来看，在“房住不炒”原则一再重申、各地持续收紧放贷资格和条件的大环境下，投资炒房的空间将持续被压缩。预计，2018年市场预计主要仍以满足刚需、首次改善型等自住型需求为主。就核心城市的投资性需求而言，受制于贷款、调控收紧等因素的限制，无论是本地置业还是外溢购房，2018年投资性需求的释放速度都将大大放缓。不过在外溢购房的范围上，受到邻近城市购房门槛提高的影响，一线城市外溢购房的空间距离可能会进一步扩大。
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