[摘要] 原国务院发展研究中心副主任刘世锦认为，“房顶”在2014年已经到来。
“房地产投资需求峰值已过。”原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日举行的2016年网易经济学家年会夏季论坛上说，他对于中国房地产的观点与许多业内人士不同，刘世锦认为，中国房地产已经到了“历史性的拐点。”
至于未来城市的发展模式，刘世锦表示，无非是两种模式：
一是维持现有模式，部分中心城市房价越来越高。“这两天媒体上说北京楼市价格将会上十万元大关，这不是我的预测，但我不知道看到报道后的年轻人是什么想法，我想很多人可能是非常失望的。”刘世锦说，现有的模式不但会让年轻人失望，挤出了人才、创新、创业，甚至还会导致金融风险；
另一种模式是开放城乡之间要素的市场，让土地、资金和人员都流动起来，城乡逐步一体化，这样房价也不会再无限上涨，城市产业竞争力和创新竞争力都得到提升。
“有些地方的风险实际上已经比较高了”
从房地产投资的大格局上，刘世锦的观点是：峰值已过，拐点到来。刘世锦认为，“顶点”在2014年已经到来。
而针对近期一线城市房价暴涨，由此带来房地产投资的回升，以及部分正在去产能的行业回暖，刘世锦认为，房地产投资回升时间不会太久，以后还是会回调，因为基本面没有改变。
但刘世锦同时指出，中国的城市正在出现分化：即使是省会城市，如果人口是净流出的，那么房价还是起不来；但那些能提供更多创业、就业机会的城市吸引了更多人口，房价也因此被推高。
刘世锦表示，部分房价涨的特别厉害的中心城市，存在着两个负面因素：
首先是北京、上海和深圳三大都市圈,“它的居民住宅用地供地比重，大体上没有超过23%，近几年略有改善，但从国际上来讲，这些大城市的住宅，特别是商住用地的比重一般都是在40%以上，韩国在60%以上。”刘世锦说，这样的现象一直没有根本性的改变，住宅用地供应比重低助推了部分中心城市的房价。
刘世锦提到的另一个负面因素是流动性过剩导致的泡沫。“大量资金在寻找出处，一看这个地方房价上去了、能赚钱，于是资金都涌向这里。”刘世锦认为，泡沫的风险是存在的，“有些地方的风险实际上已经比较高了。泡沫破了以后会产生很大的结构风险，当年日本就是这样。”
刘世锦说，正是这一原因导致了部分一线城市房价上涨，然后带动整个房地产市场的短期预期调整，从而拉动房地产投资上升，但这却并没有改变房地产需求已经达到历史峰值的本质。
应实现城乡间土地、资金、人员、技术等流动
刘世锦进一步提出，推进农村土地制度改革是中国房地产未来发展的关键。“房地产发展潜力很大，关键看改不改，改了潜力就大的很。”
刘世锦认为，这将决定中国房地产、城市化未来的进程。“前提就是农村的土地，包括集体用地、宅基地能不能动起来，能不能在确权的基础上让它流动、让它交易、让它显示出自己的价值。”
刘世锦坦言，在这一问题上存在很大争议：有人提出宅基地买卖后农民的保障问题。刘世锦表示，这样的担忧不无道理，但保障应当注重完善社会保障制度，“但不能让不流动，不让交易。农民利益到底有多少你都不知道，谈何保护？”
在谈到未来中国城市发展模式上，刘世锦认为，无非两种：
现有模式会可能导致部分中心城市继续房价暴涨，“年轻人们会考虑我在这个城市还能继续就业吗？我能创业吗？我能创新吗？”
另一种模式是在城乡之间，土地、资金、人员、技术等等要素能够真正地相互开放、相互流动，实现资源的优化配置。
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