[摘要] 一线城市调控愈发严格，投资成本增加，加之受到限购政策制约，继续在本地楼市里闪转腾挪。
“人生前半场在上海打拼，下半场去周边小城市享福。”——曾不愿离开上海半步的申城老人，如今放眼四海，出城“下乡”。“我们买房不单纯是为了投资，也想找个养老的地方，一二百万的价格我们还承受得起，苏州这边的生活便利性不比上海差，环境甚至更好，挺适合生活的。想回上海坐火车半个钟头就回去了，听说以后还要有地铁直接连接上海，就会方便了！”
一线城市调控愈发严格，投资成本增加，加之受到限购政策制约，继续在本地楼市里闪转腾挪，寻觅优质投资机会已经越来越难。随着高铁、高速、地铁等便捷交通的打通，上海到周边城市时间尤其是到嘉兴、昆山的时间大大缩短，已形成“半生活圈”、“一生活圈”，选择一线城市周边城市和部分重点二线城市置业，成了许多人“退而求其次”的想法。例如作为早受到上海购房者关注的地域，在花桥置业者当中，九成左右是“上海客”，他们有在上海工作但是并未在上海置业的“新上海人”，还有将上海市区的房子给子女当婚房，自己选择到花桥置业的“老上海人”。
资金寻求安全投资，环沪城市楼市补涨被看好
年初房价上涨，进一步降低民间投资的积极性，由此带来实体经济疲软，与此同时，伴随多次降息降准、降低首付比例，再加上股市大幅震荡、资金出海渠道阻塞等，在“资产配置荒”背景下，居民加杠杆置业和投资的趋势难改，大量资金寻求避险和安全资产，这样的局面也促使了更多民间资金流向了房地产领域，部分热点二线城市的房地产市场十分火爆就表明资金已经流入。
继4月之后，5月一线城市整体成交增速继续放缓，上涨幅度开始收窄，而南京、苏州、昆山等上海周边城市承接部分外溢需求，成交量维持较高热度，房价上涨较快。在新建住宅价格环比涨幅排名中，一线周边城市依旧代替北上广深，位列涨幅前十。而库存不足、投资客增加是上述城市房价上涨的主要原因。业内人士表示，一线城市此前房地产上涨过快，又受到限购加码等政策抑制，让有实力的投资者开始观望，而希望分享一线城市溢价的创业者又很难买得起当地的房子，只能退居大城市的卫星城市与核心二线城市，这一外溢因素已经成为二线城市房价上涨的主要动力，加上中国正在形成的大的城市集群，那些表面上是接盘的二线城市，其实是主要的受益者。
从今年四月开始，二线城市房价涨幅已经全面超越一线城市，其中，涨幅快的苏州和南京、厦门、合肥被称为中国楼市“四小龙”。作为“四小龙”之首的苏州，房价自年初起不断走高，土地市场屡现地王，房企争先抢地，被称为“苏州式疯涨”。
随着苏州、南京在房价与地价“双限”政策出台，在长三角房产界也掀起了波澜，其中苏州房价涨幅仅为0.31%，排名第53，江苏第9，涨幅比四月暴降了5个多点；除了房价涨幅急转直下之外，苏州的成交在5月也“腰斩”，呈现出“红五月不红”的市场走势。
实际上自4月以来，苏州一手房的成交量已出现明显下挫。据数据统计，苏州一手房成交量从3月的128万平方米，下降到4月的88万平方米，5月只有74万平方米，也出现了腰斩局面。一些楼盘的开盘去化率下降显著，有的只有40%-50%。不过对比二手房降价，新房价格大体维持在原来水平，个别楼盘出现5%左右的降价，不过其中也有楼层、位置较差的原因，这些个别的降价尚没有对市场产生太大的冲击。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，京沪深楼市政策已经从严调控了，其他城市比如南京、苏州等也面临调控进一步从严的风险，今年下半年，一线城市、部分基本面较好的二线城市将进入市场调整期，房地产销售回升的局面将就此而止。
长三角城市群规划重提，强二线城市仍有上涨空间
近期，上海的限购将投资客和部分“刚需”新上海人推向了周边二线城市，而近期市场趋于降温，有相当一部分上海人仍觉得现在上海周边一些二线城市的房价还可以接受：“买房不单纯是为了投资，也想找个养老的地方，将来这些城市房价也涨了，能卖出去就赚笔钱，卖不出去留着自己住也挺好”的心态，甚至直言“房价再涨点也合算”。
事实上，近期上海外溢置业投资者关注的南京、杭州、苏州、合肥等强二线城市，市场曲线快于70个大中城市，是此轮开发销售的主战场。“近阶段房企集中在一二线城市竞相拿地的现象就已佐证了市场整体还是看好一二线城市。未来房价有上涨空间。房价支撑因素一般是城市的等级地位和人口，城市等级不一样，资源投入不一样，楼市发展空间自然也不同。总体上，一线城市投资方向在住宅、商业和办公，二线城市投资方向在住宅以及核心地段的商业地产，三四线城市则尽量回避。”一房企高管说。
6月3日，国家发改委公布长三角城市群规划，范围包括苏浙沪皖三省一市，形成以上海为中心，联系紧密的多个城市组成的“一核五圈四带”的空间格局。其中把上海定位为超大城市，南京定位为特大城市；而在长三角26市之中，苏州定位于整个城市群的第三大城市，经济总量的第二大城市。得益于贯穿苏城的3条城际高铁，以及规划中的直接连接苏州和上海的苏昆沪市域快线(S1线)，苏州与上海的同城一体化效应非常显著。
苏州楼市的现状可以看作是当前国内二线城市的一个典型样本，在这里，不仅有某楼盘突然大降价的传闻，也有同一套房子价格忽高忽低的走势，当然这里也是不少上海人钟爱的购房地点。目前苏州是制造业和高科技产业的聚集地，具备扎实的产业基础，在苏州推动产业转型的契机下，未来生产性服务业会有进一步的发展。随着苏州经济的稳步提升，我们非常看好苏州未来5-10年的城市发展。”世邦魏理仕华东区区域董事总经理莫非分析说，苏州与长三角的对接在城际高铁和国际空港的带动下不断提速，经济互通、人才互通、产业互通带来的发展优势正在逐步体现。根据苏州特大型城市的战略定位，苏州更是提出了着眼“对内引领国内创新发展、对外参与全球创新竞争”的战略要求。在这样的发展契机下，苏州中心的出现也将承载着一份责任。
住宅与商业地产不同。住宅的投资除了保值之外，还要看刚性需求，根据刚性需求来寻找投资项目；写字楼等商业地产则主要看地段，即使在经济萧条的市场中，地段特别好的商业项目依然会很火爆。商业地产的获益来源于所在区域的发展，地段的选择就是投资保值的关键。哪里有新商业价值，哪里就有商业地产的投资机会。有别于传统综合体的新形态，苏州中心引入“城市共生体”这一全新概念，将高标准国际超5A甲级办公楼与商场、酒店、公寓各业态之间无缝互通，实现立体连接，形成市域“苏州中心”商圈，将成为苏州市的重要地标、城市名片和高端商务商业中心，并借助苏州这座国际化城市的战略地位、借助新加坡凯德国际品牌号召力、借助多业态的平台，汇聚全球范围内的知识、人才、资金和企业。
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