[摘要] 房屋买卖牵扯大量家庭财富，对普通家庭来说置业是大事，如果交易中对方失约，可能会带来意外的损失。
房屋，无论买卖，都将牵扯大量家庭财富。对于普通的家庭来说，置业，属于大事。买卖房屋，已令人难以决策。可交易中，对方失约，可能会带来意外的损失。而意外发生后，能保障己方正当权益的，就是当初签订的合约。可签了合约，是否就能万无一失呢？近日，太仓法院发布了近年来发生的、与房产买卖相关的经典案例。其中不少，就与合约相关。
夫妻一方把房子卖了合同能作数吗？
张先生本以为，买房签完合同，就能高枕无忧。他却未曾料到，自己却因此吃了官司。
2010年，张先生打算添置房产。待售的房子不少，他相中的，是刘先生出售的公寓。双方一拍即合，很快，就签订了合约。可房子还没过户，张先生却接到了太仓法院的传票。原来，刘先生并不是房子的产权人。他与妻子沈女士两人共同拥有这套房产。把张先生告到法庭上的，就是这位沈女士。
不仅如此，刘先生也坐上了被告席。沈女士声称，先生售房的事情，她一无所知。既然是二人的共同财产，没有她的授权，合同就做不得数。张先生顿时愕然。
太仓法院审理后认为，张先生与刘先生的房屋买卖合同，真实有效。但实际上，刘先生无法将涉案房屋所有权转移至张先生名下。所以，他应承担违约责任。
法官点评：
根据《高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，其与买受人签订的买卖合同在不违反法律或行政法规的强制性规定下，应为合法有效;但由此标的物所有权无法转移至买受人名下的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
开发商“一房数卖”买方可获房款一倍赔偿
樊先生打算买商品房。他以为，交齐了房款，房子就非己莫属。
樊先生想购买的房子，是一家房地产公司售出的。那时是2008年。房价议定到50万元，双方就成了交。签约后不几天，樊先生就交付了全款。
可该拿房时，开发商却交不出来。樊先生打听后得知，这房子原来早就易了主。在跟他签约的两个月后，开发商又把房子售给了李先生。李先生出价60万元。开发商收到了款，即刻就转移了所有权。樊先生怒火中烧，就将开发商告上了法院。
太仓法院受理了该案。樊先生要求与开发商解除合约、退还房款，法院应允。此外，樊先生要求开发商赔偿与房款相当的损失，也得到了法院的支持。
法官点评：
商品房“一房数卖”的合同均应认定为有效，但由于出卖人的行为导致其中部分买受人无法取得房屋所有权的，出卖人应当承担违约责任。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
预售的商品房，仍是空中楼阁。购房人和开发商虽然可就未来的情况商议，但未来不可预料，合同仍有无法完全履行的情况。而房屋的支出会占用购房人相当一部分财产。任何一种违约情况，都会带来损失。
陈先生2012年购买了一套期房。房屋由一家房地产公司出售。他们约定，来年3月交房。如果超出时限30天，陈先生可以解除合同，并获赔一笔违约金。签约后不久，陈先生就支付了全款。
天有不测风云。果然，时间到了，开发商却交不出房。陈先生不满，便要求退房。可这时，他仔细阅读合同条款，才发现自己虽然能获赔违约金，但是金额实在太低了。他只能获赔已付款项的0.5%。赔偿金，自然不能抵消贷款利息。而同样的钱，若之前存去银行，也能获得更为可观的收入。房地产公司愿意解除合同，但违约金，只愿意按合同执行。
陈先生认为自己吃了亏，于是，将房地产公司告上了法庭。太仓法院受理了该案。审理中，陈某认为合同约定的违约金过低，要求法院对违约金予以调高;而房地产公司声称，合同由双方自愿签订，因此，应严格按照条款执行。
太仓法院认为，合同没能按约定履行，责任完全在于房产公司。而失约，的确为购房人带来了损失。虽然签约时，双方之前曾就违约金达成共识，但是，标准明显过低。因此，法院判令房地产公司按照中国人民银行贷款利率的标准计算违约金。
法官点评：
商品房买卖合同中，购房者与开发商签订的购房合同多系开发商事先拟定好的格式合同，很多情形下开发商尽可能减少自己的违约责任，而购房者处于弱势地位，无权改变合同条款。
在合同履行过程中，因开发商自身原因导致合同未能如期履行时，且合同约定的违约金过低时，不能机械地适用合同中约定的违约条款，应当根据合同法第114条的规定以及民法的公平原则，适当调整违约金的数额，更好地保护守约方的权利。
正式合同，交易双方谈不妥 之前交纳的定金，能退吗？
购房签约前，先用定金“定房”，稀松平常。可要“定”了房，才发现诸般意料之外，这笔定金还要得回吗?
2011年冬，崔先生打算置业。择房，事务烦劳。直到11月，他才选中了一套预售中的商品房。按照通常的流程，正式认购前，购房者得先交纳一笔定金。崔先生就交了1万元。他同时还从房产商处，得到《房屋订购单》一份。单据上，既标明了房屋的大体情况和售价，也约定了正式签约的日期。
付定金时，崔先生还没看过正式的《商品房买卖合同》文本。可过目后，他却发现，相当一部分条款自己无法接受。他遂提出修改意见。可开发商也不能接受条款的更改。既然格格不入，立约就只能作罢。
可崔先生交的定金如何处理，双方各执一词。房产商认为崔先生没签合同，属于失约;定金，就自然不得退还。可崔先生认为，自己无意失约;是正式合同的条款双方协商未果，才导致签约流产。既然错不在己，自然不能承担损失。但房产商拒绝归还定金。索要无果，崔先生就将对方告上了法庭。
太仓法院受理了事宜。法院判断，崔某与房产公司签订的《房屋订购单》，未对房屋买卖作出详细约定，尚不具备商品房买卖合同的主要内容，属预约合同。正式合同的签订需要双方当事人在平等、自愿的基础上，采取要约、承诺的方式就合同的具体内容进行磋商，并终就所有条款达成一致意见。在《房屋定购单》限定的时间内，崔某与房产公司进行了磋商，但双方对合同部分条款存在分歧，因而未能签订商品房买卖合同。鉴于合同的订立是以当事人意思表示一致为前提，该情形下双方未能签订商品房买卖合同不可归责于任何一方当事人，原告有权要求被告返还定金10000元。
法官点评：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
实践中，当事人签订商品房认购书或订购单后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如当事人双方在签订正式合同的磋商过程中均无过错，只是就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商一致，或因不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将收取的定金返还给买受人。
但如因一方当事人的原因，如购房人一方付款能力降低、选中其他楼盘或对未约定的事项提出一些苛刻条件，出卖人一方提出高于认购书约定的房屋价款等，则应当适用定金规则处理。
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